今天这张海报可能是重庆地产界朋友圈的“热搜”第一。因为它的背后有几大关键词，每一个都掷地有声：北滨路、观音桥、龙湖、建面单价级高层住宅、仅一栋……
而这个一经面世就自带流量与光环的楼盘，终于解开最大的谜底，以万的亲民总价向北滨路与观音桥的拥趸发出邀请。
今日测评楼盘:龙湖·北滨
项目位置：北滨一路·市教委旁
建筑面积：平方米
销售状态：VIP办卡将于10月5日正式启动
主力户型：建面约84-㎡瞰江高层小户
价格情况：总价约万起
容积率：7.19
绿化率：10%
物业费用：3.6元/㎡（龙湖物业）
1
八年前的“5A甲级写字楼”
今天的北滨
年，鼎升拿下这块地，现在的当时规划的是一栋米5A甲级写字楼。
（图片源自房天下）
鼎升当年的规划，如下图：
（鼎升国际中心效果图·图片源自链家新房）
但是北滨路的交通始终是个问题，写字楼这种业态是注定行不通的。8年来，当年先造好的法式商业也一直是沉睡状态。
为了盘活这个项目，大约是鼎升找到了龙湖。在今年，龙湖与鼎升以合作开发的方式改变了规划，打造了现在的住宅。从这个意义上说，龙湖算是拯救了这个项目。不然就旁边商业目前的状况，不知道这项目何年何月才能得见天日。
而龙湖的一旦成功，旁边那栋本为一体的法式商业应该也就有了重焕生机的希望。
（旁边被重新包装过的法式商业·实地拍摄）
需要注意的是，项目使用年限到年，也就是还有42年产权。
（图片为实地拍摄）
2
北滨“就一栋”的稀缺
了解了项目的前身，下面进入正题。
项目“就一栋”，47层超高层住宅，户型为套内66-89㎡的两房、三房，4梯14户——像不像公寓自行脑补，重庆地产老大龙湖开发。交房时间年8月，清水交付。楼下当然有龙湖专属的24小时智能值守，安全问题还是有保障的。
因为是单体楼，配套与活动空间主要依靠旁边的小区及稍远的金源时代购物中心。
再来看看项目所处的位置。
（图片源自百度地图）
北滨前排，观音桥三公里辐射范围内、步行可至华新街地铁站。
具体到周边，前面是重庆市工商联大厦，后面是重庆工商大学江北校区，建筑也多为低层建筑，视野不会受限；左侧紧挨一栋法式宫殿造型的独栋商业，接着是金科金砂水岸小区；右侧是重庆市教委办公楼，然后紧接着就是北滨路的代表项目——招商江湾城，差不多就是这样一个位置，整体环境没有对居住有干扰的因素。
（图片源自房天下）
（销售中心右侧的金砂水岸·实地拍摄）
（工地进程·实地拍摄）
基本上对于稍微了解观音桥的人，这个项目的价值都是显性的：
第一层，兼得观音桥与北滨路。
背靠观音桥商圈，享受一个商圈的丰富、便捷，以及作为城市心脏级别的核心商圈的枢纽价值：从华新街地铁站出发，2站之内，换乘1号线（两路口）、2号线（牛角沱）、6号线/5号线（红旗河沟）、9号线（观音桥）、10号线（鲤鱼池）。
俯瞰北滨一线风光，享受滨江休闲生活方式、看滨江夜景。由此衍生的，还有相对闹市而言居于滨江的隐秘感，及由此带来的身份认同。
隔岸看李子坝轻轨穿楼、鹅岭翠色……众人争相打卡的网红景致，在你只是寻常。
（销售中心向北滨路视角·实地拍摄）
第二层，龙湖品牌所包含的物业品质、居住品质，及由此产生的保值增值能力，这条也不用多说。
第三层，作为小户型的快速变现能力。好租，好售。
但作为滨江独栋的其实并不完全看江。
这栋楼正面有重庆市工商联大厦遮挡，14层以上可看江；左侧是金砂水岸，所以左侧大概31层以上可看江；右侧有市教委大楼、招商江湾城遮挡，如果要有较好的看江视野，需要在大概30层以上；后侧背江。
这意味着能抢到真正看江户型的只能是少数，所以高区楼层的价格应该会远高于目前公布的万。
（图片源自百度地图）
3
套内元/㎡+
入住观音桥北滨路
看了显性的价值和隐性的不足，就到了我们判断性价比的时候了。
首先来看看“万起”的两房，在北区是一个什么概念？我们可以比较一下。
最小户型为套内66㎡（建面84㎡）两房，折算建面约为元/㎡，对比北区几大最具代表性板块，这个建面价格看起来是非常有优势的。
（图片源自安居客）
甚至比旁边的招商江湾城还低。
（图片源自贝壳网）
但是别忘了这是一个仅一栋的单体高层，没有了小区大环境的加持，户型“微空间”就显得格外重要了。
项目一共有5个户型，其中4个两房户型的差异非常小，可以笼统的分为一种是两房，一种是三房。三房一层只有4户，分布在四个角。
（图片为户型单页实拍）
（图片源自房天下）
由于单层户数较多，户型乏善可陈。
也由于同样的因素，户型得房率普遍在78-79%之间，公摊面积较大，需要为此支付的成本也会随之变高。
（图片源自安居客）
为了更清楚的反映这种差异，我们随手找了一个北区在售小高层户型对比，看看得房率：/=84%，是不是差异还挺明显的？
（图片源自房天下）
结论：由于户型得房率低，亲民的建面元/㎡+背后，是高达元/㎡+的套内单价。
4
爆款的一体两面
付得起万的人很多，但观音桥只有一个。
对于许多喜欢观音桥和北滨路的年轻人，万的低总价无疑是给了他们一次提前住进这里的机会。
一件保值的硬核投资品。
核心地段与龙湖品牌的加持，已经是项目价值的一种保证，而目前套内元/㎡在未来应该还有上升空间。
投资OR自住？还得细想。
在寸土寸金的北滨核心，已经没有可开发的土地，这个意义上，是稀有的，但凡事都有两面性，一个商改住的单体项目不免有它难以改变的缺陷，自住的体验必然会受影响，就看个人如何取舍了。
楼
盘
评
分
价格：☆☆☆
地段：☆☆☆☆☆
交通：☆☆☆☆
配套：☆☆☆
产品：☆☆
综合评分：3.4分（5分为满分）
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